COMPARATIF DES LOIS SUR LA DEFISCALISATION IMMOBILIERE
Loi de Robien (loi du 3/07/2003 complétée le 1/09/2006)
Principaux avantages de la loi Robien
L'investissement en loi De Robien est le premier système de défiscalisation. Il est simple et sécurisant, il permet de se constituer un patrimoine grâce à des revenus locatifs garantis, non imposables et à une économie d'impôts. Ce système permet d'amortir 50% du prix de revient sur 9 ans.
Mécanisme de la loi de Robien
Pour bénéficier du dispositif de Robien, il vous suffit d'acheter un ou plusieurs logements et le(s) louer nu(s) (c'est-à-dire sans meubles), pendant une durée minimale de neuf ans à titre de résidence principale. Il est alors possible de déduire 50% du montant de l'investissement immobilier de son revenu imposable :
o 6% par an au cours des 7 premières années
o 4% par an les deux années suivantes
Vous avez également la possibilité de déduire les charges liées à l'investissement (frais de gestion, assurances dont assurance locative, taxe foncière, etc.) et notamment la totalité des intérêts et frais d'emprunt pendant la période de remboursement, d'où l'intérêt d'un financement à crédit pour maximiser la défiscalisation.
Ainsi, il est possible de créer un déficit foncier dans la limite de 10700€ par an. Le solde viendra en déduction des déficits des 10 années suivantes.
Loi de Robien : les conditions à respecter
Pour ouvrir droit à l'avantage fiscal, vous devez respecter les conditions suivantes :
o l’investissement en loi de Robien doit être effectué à titre onéreux
o le propriétaire s'engage à louer durant une période de 9 ans
o le logement doit être loué non meublé dans un délai d'un an à compter de la livraison
o le logement doit être exclusivement destiné à l’habitation principale du locataire
o le locataire ne doit pas appartenir au foyer fiscal de l’investisseur
o le logement peut être loué à un ascendant ou un descendant, à condition qu’il n’appartienne pas au foyer fiscal de l’investisseur
o la période de vacance entre deux locataires ne doit pas excéder 12 mois. Le propriétaire devra justifier qu’il a utilisé tous les moyens nécessaires pour trouver un nouveau locataire (petites annonces, agences immobilières, etc)
Plafonds de loyers en loi Robien
| Zones |
Descriptif |
Prix €/m² |
| Zone A | agglomération parisienne, Côte d’Azur, Genevois Français | 19,89 €/m² |
| Zone B1 | agglomérations de plus de 250000 habitants et zones chères | 13,82€ /m² |
| Zone B2 | agglomérations de plus de 50000 habitants | 11,30 €/m² |
| Zone C | pour le reste du territoire. | 8,28 €/m² |
Loi Borloo (loi du 1/9/2006 application 1/1/2006)
Les particuliers qui acquièrent un logement à loyer modéré destiné à la location à usage d'habitation principale (location nue) peuvent déduire de leur revenu imposable les déficits fonciers générés par l'amortissement du bien et un abattement forfaitaire sur les revenus de la location.
Investissements concernés
Les acquisitions de logements neufs ou en état futur d'achèvement ainsi que les biens anciens a rehabiliter.
Mécanisme de la loi Borloo
L'amortissement est égal à 6 % du montant de l'investissement pendant
sept ans, 4 % pendant les deux années suivantes, puis de 2.5 % pendant les
six dernières années soit 65 % du montant de l’acquisition.
De plus, le dispositif prévoit un abattement forfaitaire de 30% des loyers
perçus.
Obligations à respecter
Plafonds de loyers en loi Borloo
| Zones |
Descriptif |
Prix €/m² |
| Zone A | agglomération parisienne, Côte d’Azur, Genevois Français | 16,82 €/m² |
| Zone B1 | agglomérations de plus de 250000 habitants et zones chères | 11,69€ /m² |
| Zone B2 | agglomérations de plus de 50000 habitants | 9,56 €/m² |
| Zone C | pour le reste du territoire. | 7,01 €/m² |
Principaux avantages de la loi Demessine / ZRR
La loi Demessine offre une réduction d'impôt égale à 25% du montant HT de l'investissement et permet de récupérer la TVA
Principe de la loi Demessine / ZRR
La loi Demessine a été votée afin de favoriser le développement des zones de revitalisation rurale ( ZRR ). Il s'agit d'une réduction d'impôt s'appliquant aux personnes qui investissent dans un logement neuf situé dans une résidence de tourisme classée construite en ZRR ou en zone rurale éligible aux fonds structurels européens. La réduction d'impôt est égale à 25% de l'investissement étalée sur 6 ans dans la limite d'un plafond de 50000 € pour une personne seule et de 100000 € pour un couple marié. L'investisseur bénéficie également d'un abattement de 6% sur les loyers pendant la période d'amortissement et de 14% par la suite. De plus, la TVA payée à l'achat est récupérable à condition de s'engager à conserver le bien pendant 20 ans.
Loi Demessine / ZRR : conditions à respecter
Le propriétaire doit louer le logement nu à l'exploitant de la résidence de tourisme pendant 9 ans minimum mais peut occuper personnellement le logement dans la limite de 8 semaines par an. A noter : cet usage personnel ne diminue pas le montant du revenu foncier à déclarer. En effet, le propriétaire du logement est imposé sur le loyer qu'il aurait touché s'il n'avait pas occupé personnellement le bien.
Situation de l'investisseur au regard de la TVA :
A cette réduction d'impôt s'ajoute le remboursement de la T.V.A. soit 19.60% du
prix H.T. en contrepartie de quoi le propriétaire sera assujetti à la TVA sur
les loyers au taux de 5.5%.
Principaux avantages de la loi Girardin
La loi Girardin accorde une réduction d'impôt étalée sur 5 ans égale à 40% du montant de l'investissement dans le secteur libre et de 50% dans le secteur intermédiaire et permet ainsi de se constituer un patrimoine immobilier de qualité dans les DOM-TOM.
Principe de la loi Girardin
Depuis le 21 juillet 2003, il existe un dispositif fiscal appelé loi Girardin qui s'adresse notamment aux particuliers qui investissent dans un logement neuf situé dans les territoires et départements d'outre-mer (DOM-TOM). L'avantage fiscal accordé par cette loi est différent selon que le bien est situé en secteur libre ou en secteur intermédiaire avec des plafonds de loyer et de ressources du locataire. La loi Girardin s'adresse aux personnes imposées aux tranches médianes.
En secteur libre, la réduction d'impôt est de 40% de l'investissement répartie sur 5 ans (8% par an).
En secteur intermédiaire, la réduction d'impôt est de 50% sur 5 ans (10% par an).
Loi Girardin : conditions à respecter
Le logement doit être loué nu (non meublé) et et constituer la résidence principale du locataire. La location doit intervenir dans les 6 mois suivant suivant la livraison du bien. Le propriétaire est tenu de louer le bien pendant 5 ans en secteur libre et 6 ans en secteur intermédiaire. Le plafond du prix au mètre carré défiscalisable est de 1800 € HT.
Réductions d'impôts supplémentaires
Les logements utilisant l'énergie solaire bénéficient d'une réduction d'impôt supplémentaire de de 4%.
Les logements situés dans une zone d'urbanisation sensible bénéficient d'une réduction d'impôt supplémentaire de 10%.
Cas des propriétaires occupants
La réduction d'impôt est de 25% répartie sur 10 ans et le propriétaire prend l'engagement d'occuper son logement à titre de résidence principale pendant 5 ans minimum.
Précautions à prendre pour réussir sa défiscalisation loi Girardin
Une opération de défiscalisation Girardin doit être réalisée avec beaucoup de prudence quant à la localisation et à la qualité du programme immobilier. En effet, si le bien est mal situé, il aura du mal à être loué et si sa qualité de construction n'est pas irréprochable et adaptée aux climats tropicaux (humidité, chaleur, tempêtes, etc), le propriétaire risque d'être confronté à des problèmes ou charges imprévus.
Plafonds de loyers en loi Girardin
Pour les baux conclus en 2008 avec un nouveau locataire ou faisant l'objet d'un
renouvellement exprès, le loyer annuel par mètre carré de surface habitable,
charges non comprises, ne doit pas excéder :
Principaux avantages du LMNP
Le LMNP permet de déduire les charges liées à l'activité de location en meublé des revenus de même nature et donc de générer des revenus complémentaires non imposés. D'autre part, dans le cadre d'un investissement en résidence avec services (résidence d'étudiants, résidence pour personnes âgées, résidence de tourisme), la TVA est récupérable. Le statut LMNP permet donc de se constituer un patrimoine de qualité et de générer des revenus complémentaires en franchise d'impôts.
Principe de l'investissement immobilier LMNP
Si les loyers ne sont pas assujettis à la TVA et si les recettes sont inférieures à 76300 €, le propriétaire est soumis au régime micro-BIC avec un abattement forfaitaire de 72% sur le bénéfice. D'autre part, il est possible d'amortir :
o la construction sur une période allant de 20 à 33 ans
o le mobilier et l'équipement sur une durée de 5 à 10 ans
Par contre, il n'est pas possible de créer un déficit foncier avec le régime micro-BIC.
Cependant, si les loyers sont assujettis à la TVA ou si l'investisseur renonce expressément au micro-BIC, les recettes sont imposées au régime BIC réel. On peut alors créer un déficit foncier. Cela est intéressant dans le cas de travaux par exemple. Mais attention : en tant que loueur en meublé non professionnel ( LMNP ), l'investisseur ne peut imputer ce déficit que sur les revenus fonciers de l'année en cours ou des 5 années suivantes et non sur le revenu global.
Le Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), c'est :
LMNP : conditions à respecter
Le contribuable ne doit pas être inscrit comme tel au RCS ou bien
qu'inscrit au RCS au titre de cette activité, le contribuable doit
retirer de cette activité à la fois un montant de recettes annuelles
inférieures à 23 000€ et moins de 50% de leur revenu global.
Principaux avantages du LMP
Le statut LMP permet d'imputer les charges liées à l'investissement (frais d'établissement, intérêts d'emprunt, taxe foncière, etc) sur le revenu global et d'amortir les biens immobiliers loués en meublé. Vous vous constituez ainsi un patrimoine de qualité et généréez des revenus complémentaires en franchise d'impôts.
Principe du statut LMP
Le statut LMP implique une inscription au registre du commerce. Cette inscription n'est pas autorisée à certaines professions : notaires, médecins, avocats, etc. Cependant, ces professions peuvent obtenir une dérogation de leur ordre professionnel. Ils peuvent également exercer l'activité de loueur en meublé professionnel par l'intermédiaire d'une société. Pour avoir droit au statut LMP, l'investisseur doit réaliser un chiffre d'affaires supérieur ou égal à 23000 € TTC ou retirer au moins 50% de son revenu global de cette activité. D'autre part, vous pouvez amortir :
o la construction sur une période allant de 20 à 33 ans
o le mobilier et l'équipement sur une durée de 5 à 10 ans
Les déficits d'exploitation générés par ces amortissements sont indéfiniment reportables sur les années suivantes. Ils serviront à équilibrer les dépenses et recettes en période bénéficiaire et permettront donc à l'investisseur d'être exonéré d'impôts sur ses revenus de loueur en meublé professionnel pendant une période allant de 10 à 15 ans.
Si l'investissement LMP est réalisé dans une résidence avec services (résidence d'étudiants, résidence hôtelière, résidence pour personnes âgées, etc), la TVA au taux de 19,6% est récupérable en une seule fois.
Les revenus de l'activité LMP sont déclarés au titre des bénéfices industriels ou commerciaux (BIC). En optant pour le régime réel d'imposition, on peut déduire l'intégralité de son déficit foncier de l'année de son revenu global, à condition qu'ils ne soient pas dus à un amortissement. D'où l'intérêt de financer l'acquisition par un crédit pour déduire les intérêts d'emprunt.
D'autre part, le loueur en meublé professionnel bénéficie de l'exonération :
o de l'impôt sur la fortune pour les biens immobiliers loués meublés car il s'agit de biens professionnels.
o des plus-values lors de la revente si l'activité est exercée depuis plus de 5 ans et que le chiffre d'affaires de l'année est inférieur à 350000 €.
Loi Malraux : pour qui ?
La loi Malraux s'adresse aux investisseurs situés dans les tranches d'imposition supérieures et qui ont déjà des revenus fonciers.
Principaux avantages de la loi Malraux
La loi Malraux autorise à déduire les travaux de restauration du bien immobilier du revenu global de l'investisseur et permet de se constituer un patrimoine immobilier de prestige à moindre coût.
Principe de la loi Malraux
La loi Malraux est entrée en vigueur le 4 août 1962. Elle a été mise en place par le ministre de la culture de l'époque, l'illustre André Malraux, pour favoriser la restauration d'immeubles et de quartiers historiques. Complétée par une instruction administrative du 17 mai 1995, cette loi, dont l'utilisation peut comporter des risques de redressements fiscaux, est aujourd'hui un peu plus claire. La loi Malraux s'adresse aux personnes imposées aux tranches supérieures en permettant une déduction illimitée (à l'exclusion des intérêts d'emprunt) du montant des travaux du revenu foncier, créant ainsi un déficit foncier entièrement déductible du revenu imposable. L'excédent éventuel de déficit foncier est reportable sur le revenu imposable des 5 années suivantes. Le surplus constitué par les intérêts d'emprunt est déductible des revenus fonciers des 10 années suivantes.
Travaux déductibles
Tous les travaux permettant une restauration complète de l'immeuble sans en changer le volume habitable sont déductibles (démolition, toiture, murs extérieurs, transformation en logements, éviction et relogement, adhésion à une association foncière urbaine de restauration, etc). Attention : les travaux prévus doivent faire l'objet d'une autorisation préalablement délivrée par le préfet et non d'un simple permis de construire. D'autre part, seuls les travaux réalisés après l'obtention de l'autorisation sont déductibles.
Loi Malraux : conditions à respecter
Le propriétaire doit être à l'initiative des études architecturales, des travaux et des démarches administratives. L'administration admet cependant que mandat soit donné à un professionnel. Attention : ce mandat doit être confié avant que le professionnel n'ait entrepris la moindre démarche.
L'opération en loi Malraux doit être effectuée dans un secteur sauvegardé ou dans une zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysage (ZPPAUP).
Les locaux restaurés doivent être loués nus, pendant 6 ans minimum, à usage d'habitation principale.
Si l'immeuble comporte des commerces en rez-de-chaussée, les sommes engagées pour leur remise en état ne peuvent être déduites.
Toutes les factures prouvant la réalité des travaux, la copie de l'autorisation de travaux, la copie du bail, le nom du locataire et l'adresse de l'immeuble sont à joindre à la déclaration fiscale.
Toutes les règles doivent être scrupuleusement respectées, sous peine de réintégration en une seule fois de tous les déficités imputés sur le revenu global.
Monuments historiques : pour qui ?
Le dispositif Monuments Historiques s'adresse aux investisseurs situés dans les tranches supérieures d'imposition ou soumis à l'ISF.
Principaux avantages du dispositif Monuments historiques
Si le bien ne procure aucune recette, l'ensemble des charges peuvent être déduites du revenu global ce qui permet de restaurer et d'entretenir un patrimoine immobilier historique à moindre coût.
Principe du dispositif " Monuments historiques "
Ce dispositif concerne les propriétaires d'immeubles classés monuments historiques ou inscrits à l'inventaire supplémentaire des monuments historiques (ISMH).
Monuments historiques : conditions à respecter
Le bien classé monument historique ou inscrit à l'ISMH ne peut être démoli, transformé, vendu, donné ou legué sans autorisation du ministère de la Culture.
Les charges imputées sur l'année écoulée doivent être annexées à la déclaration fiscale. Ne pas oublier de joindre à la première déclaration l'avis de classement ou d'inscription à l'ISMH.
Exonération de droits de succession
L'exonération de droits de succession est subordonnée à la signature par les héritiers, donataires ou légataires d'une convention avec le Ministère de la Culture et le Ministère des Finances qui précise les obligations des ayants droits et énumère les biens meubles et immeubles exonérés.